Aidat, apartmanlarda en çok tartışılan konudur. Oysa doğru hesaplanmış ve kat maliklerine açıkça gösterilmiş bir aidat, tartışmaların çoğunu baştan önler. Bu yazıda aidatın hangi adımlarla hesaplandığını basit bir örnek üzerinden anlatıyoruz.
1. Yıllık giderler listelenir
Aidatın çıkış noktası binanın bir yıllık gider tahminidir. Bu tahmine işletme projesi denir. Tipik bir apartmanda gider kalemleri şunlardır:
- Ortak alan elektriği (merdiven aydınlatması, asansör, hidrofor)
- Ortak su gideri ve depo temizliği
- Asansör aylık bakım ücreti ve yıllık periyodik kontrol bedeli
- Ortak alan temizliği ve temizlik malzemesi
- Yönetim hizmet bedeli
- Küçük onarımlar için ayrılan pay
- Yangın tüpü dolumu, ilaçlama gibi yıllık işler
- Bina sigortası (yaptırılıyorsa)
Geçen yılın faturaları en güvenilir kaynaktır. Bunlara yıl içinde öngörülen artışlar ve planlanan bakım işleri eklenir.
2. Paylaştırma esası belirlenir
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa ortak giderler kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Bazı gider türleri için kanunda ve uygulamada eşit paylaştırma da söz konusu olabilir; bu nedenle önce yönetim planınızı okumanız gerekir.
Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için yazılı olan orandır. Örneğin “24/1200” arsa payı, toplam arsanın yüzde ikisine karşılık gelir.
3. Örnek hesap: 12 daireli bir bina
Diyelim ki 12 daireli bir binanın yıllık işletme projesi toplam 360.000 TL çıktı. Binada iki farklı daire tipi var:
- 8 adet 3+1 daire, her birinin arsa payı 90/1000
- 4 adet 2+1 daire, her birinin arsa payı 70/1000
Toplam arsa payı: 8 × 90 + 4 × 70 = 1000. Hesap şöyle yapılır:
- 3+1 daireye düşen yıllık pay: 360.000 × 90 / 1000 = 32.400 TL, aylık 2.700 TL
- 2+1 daireye düşen yıllık pay: 360.000 × 70 / 1000 = 25.200 TL, aylık 2.100 TL
Kontrol: 8 × 32.400 + 4 × 25.200 = 360.000 TL. Toplamın tutması, hesabın doğru yapıldığını gösterir.
4. Kurul onayı ve kesinleşme
Hazırlanan işletme projesi kat malikleri kuruluna sunulur ve görüşülür. Kurulda kabul edilen ve kanuni süre içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir; kesinleşen proje, aidat borcunun takibinde belge niteliği taşır. Bu yüzden projeyi toplantı öncesinde kat maliklerine göndermek ve sorularını yanıtlamak önemlidir.
5. Yıl içinde takip
Aidat bir kez hesaplanıp bırakılmaz. Her ay gerçekleşen giderleri projeyle karşılaştırmak gerekir. Enerji fiyatlarındaki artış veya beklenmeyen bir onarım nedeniyle sapma büyürse, kurulun ara toplantıyla projeyi güncellemesi gerekebilir.
Sık yapılan hatalar
- Aidatı “geçen yıl ne ise o” diyerek belirlemek ve yıl ortasında ek toplama yapmak zorunda kalmak
- Arsa payı yerine her daireye eşit aidat uygulamak (yönetim planında böyle bir hüküm yoksa)
- Büyük onarımlar için ayrı bir karar almadan aidat fonundan harcama yapmak
- Gelir-gider dökümünü kat malikleriyle paylaşmamak
İZYON olarak yönettiğimiz binalarda işletme projesini bu adımlarla hazırlıyor ve her ay gerçekleşen giderle birlikte paylaşıyoruz. Binanız için hesap yapmamızı isterseniz ücretsiz keşif talep edebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kanun metninin güncel hali için mevzuat.gov.tr adresini, özel durumlarınız için bir hukukçuyu esas alınız.