Kat malikleri kurulu, bir apartmanın veya sitenin en yetkili karar organıdır. Yönetici seçimi, işletme projesinin kabulü, büyük onarımlar ve bina kuralları bu kurulda karara bağlanır. Toplantının usulüne uygun yapılmaması, alınan kararların sonradan tartışılmasına ve hatta iptal davasına konu olmasına yol açabilir.
Toplantı ne zaman yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurul, yönetim planında belirtilen zamanlarda ve yılda en az bir kez toplanır. Buna olağan toplantı denir. Acil bir konu olduğunda yönetici veya denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.
1. Gündemin hazırlanması
Gündem, toplantıda görüşülecek konuların sıralı listesidir. Tipik bir olağan toplantı gündemi şöyledir:
- Açılış ve toplantı başkanının seçimi
- Yönetici ve denetçinin faaliyet ve hesap raporlarının okunması
- Yönetici ve denetçinin ibrası
- Yeni dönem için yönetici ve denetçi seçimi
- İşletme projesinin görüşülmesi ve kabulü
- Dilek ve temenniler
Gündemde olmayan bir konuda karar alınması tartışmaya açıktır. Bu nedenle önemli konuların gündeme açıkça yazılması gerekir.
2. Çağrının yapılması
Kanun, toplantı çağrısının toplantı tarihinden en az on beş gün önce, gündemle birlikte kat maliklerine iletilmesini öngörür. Çağrının imza karşılığı elden veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması, ileride çıkabilecek “haberim olmadı” itirazlarına karşı en güvenli yoldur. Çağrı metninde ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarihi de yer alabilir.
3. Toplantı ve karar yeter sayısı
Kurul, kural olarak kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve kararlar oy çokluğuyla alınır. Bazı kararlar için kanun daha yüksek çoğunluklar arar; örneğin yönetim planının değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. İkinci toplantıya ilişkin yeter sayılar için kanun metninin güncel halini kontrol edin.
Kat maliki toplantıya bizzat katılamıyorsa yazılı vekâletle temsil edilebilir. Vekâletnamelerin toplantı tutanağına eklenmesi önemlidir.
4. Tutanak ve karar defteri
Toplantıda alınan kararlar, karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanır. Karara karşı oy kullananların muhalefet şerhi de deftere geçirilir. Karar defteri binanın resmi hafızasıdır; kaybolmaması ve düzenli tutulması gerekir.
5. Kararların duyurulması
Toplantıya katılmayan kat maliklerine alınan kararların bildirilmesi, kararlara itiraz ve uygulama süreçleri açısından önemlidir. Kararları yazılı olarak iletmenizi öneririz.
Kararlara itiraz
Kanuna, yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı olduğunu düşünen kat malikleri, kanunda öngörülen süreler içinde kararın iptali için dava açabilir. Bu süreler kısa olduğundan, itiraz düşünen kat maliklerinin bir hukukçudan vakit kaybetmeden destek alması gerekir.
Profesyonel destek
İZYON olarak yönettiğimiz binalarda çağrı metnini, gündemi, vekâletname örneğini ve faaliyet raporunu hazırlıyor, toplantıyı düzenliyor ve kararları deftere işliyoruz. Ayrıntılar için hukuki süreç desteği sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kanun metninin güncel hali için mevzuat.gov.tr adresini, özel durumlarınız için bir hukukçuyu esas alınız.